Cum investesti in imobiliare in Romania: sfaturi pentru incepatori

La 29 de ani, Cristian Istrătescu era în pat cu o hernie de disc, fără să se poată mișca și se gândea că se apropie de 30 de ani, o vârstă pe care o simțea ca pe o greutate. 

Nu făcuse nimic concret cu banii lui. Nu investise nimic.

Acel timp în care a stat la pat a devenit, fără să-și dea seama atunci, cel mai productiv din viața lui.

Astăzi, Cristian este independent financiar din 2020, are 18 apartamente personale și aproximativ 13 în diverse faze de achiziție. 

Nu a moștenit capital, nu a pornit cu bani de acasă. 

A pornit cu disciplina formată la liceul militar și cu decizia de a nu mai ignora ce știa de la 13 ani: că nu vrea să muncească până la 70 de ani.

Când am întrebări despre investiții aleg să discut în privat cu Cristian.

Este unul dintre oamenii căruia îi cer sfatul când am nevoie de experiența cuiva care a văzut cu adevărat cum funcționează piața, a făcut greșeli la rândul lui și tocmai de aceea sfaturile lui sunt atât de utile. 

Și tocmai pentru că aceste conversații cu el mi-au adus de fiecare dată claritate, mi-am dorit ca o parte din informațiile valoroase pe care Cristian le are să ajungă și la tine.

În articolul de mai jos, inspirat din conversația cu Cristian Istrătescu, investitor, consultant și mentor în imobiliare și în piața de capital, vei găsi răspunsuri la întrebări pe care probabil le ai de ceva vreme, dar nu ai știut cui să le adresezi.

Vei înțelege:

• Cum funcționează o investiție imobiliară
• De unde începi când nu ai capital mare
• Ce greșeli îi costă cel mai mult pe investitorii la început de drum 
• De ce România este încă, în ciuda a ce auzi în jur, o piață cu oportunități când vine vorba de imobiliare.

Pregătește-te cu o foaie și un pix. Cristian vorbește în cifre, în exemple și în lecții plătite din propriul buzunar. Merită fiecare rând.

Cine este Cristian Istratescu: cum a ajuns independent financiar din investitii imobiliare

Cristian este independent financiar din 2020.

Am vrut să menționez asta de la început. Pentru că ori de câte ori Cristian vorbește online despre investiții si imobiliare, apar comentarii de genul: Bine, bine, dar tu câți bani ai? Răspunsul este acum pe masă.

Sunt un om simplu, crescut în Oltenia, dintr-o familie de medici și polițiști. Nu am moștenit capital, nu am pornit cu bani de acasă. 

Am pornit însă cu un mindset format devreme deoarece la 13 ani știam deja că nu vreau să muncesc până la 70 de ani.

Am făcut liceul militar, cu gândul să devin ofițer și să mă pensionez devreme. 

Acolo am dat peste primul mentor important: un ofițer care era și antreprenor și care ne-a luat deoparte pe mine și pe alți cinci colegi și ne-a spus direct: vă irositi potențialul aici, duceți-vă spre economie, acolo puteți face mai mulți bani și vă puteți pensiona mai repede.

Am urmat ASE-ul. Și după aceea, timp de aproape un deceniu, am uitat complet de sfatul primit. M-am distrat, mi-am trăit viața, n-am investit nimic.

Momentul de cotitură a venit aproape de 30 de ani. 

O vârstă care mi se părea atunci enormă și în care mi-am dat seama că nu făcusem nimic concret. De acolo a început totul.

Liceul militar mi-a lăsat ceva în urmă: disciplina de a mă ține de un plan chiar și când cei din jur trag în altă direcție. 

Și am avut nevoie de ea, pentru că mediul din jurul meu nu m-a ajutat. 

Familia, prietenii, aproape nimeni nu economisea sau investea. 

Dimpotrivă, mesajul implicit era mereu același: hai să trăim, hai să cheltuim, de ce să te privezi acum?

Am ales să ignor zgomotul din jur și să urmez planul.

Cum a început investitiile in imobiliare fără capital: povestea primului apartament

Totul a pornit dintr-o hernie de disc.

La 29 de ani, trei luni în pat cu dureri și cu gândul că se apropie vârsta de 30 de ani și nu făcusem nimic concret cu viața mea. 

Acel timp, forțat de faptul că nu mă puteam mișca, a devenit, fără să-mi dau seama atunci, cel mai productiv din viața mea.

Am studiat modelul Kiyosaki. Am înțeles bazele investitiilor imobiliare din informații de peste ocean, parțial aplicabile în România, și mi-am zis că le ajustez eu pe plan local. 

Mintea analitică m-a ajutat să nu copiez orbește, ci să adaptez.

Momentul practic a venit când s-a lansat programul Prima Casă, cu doar 5% avans. Am văzut oportunitatea și am acționat imediat.

Avansul pentru prima garsonieră a fost 2.400 de euro. Nu îi aveam strânși, i-am împrumutat de la o verișoară cu care locuiam. 

Alți 1.000 de euro i-am luat de la o altă verișoară, pentru mobilat și utilat. 

Știam că pot să returnez banii din salariu, pentru că potențialul de economisire era acolo, eu pur și simplu nu îl folosisem până atunci.

Dar de la prima proprietate până la a doua, calculul simplu îmi arăta 2-3 ani de așteptare. 

La 30 de ani nu mi s-a părut motivant. Și atunci am decis că am nevoie de venituri în afara salariului.

Din momentul în care ți-ai setat un obiectiv concret, să strângi 5.000 de euro în plus anul ăsta, începi să vezi oportunități pe care înainte le ignorai. 

Un exemplu simplu: dacă ești în comisie la alegeri, primești în jur de 2.000 de lei. Dacă ai un partener, mergeți amândoi ca și cuplu, aproape 1.000 de euro dintr-o singură activitate de două zile.

Genul acesta de soluții creative nu îți vin în minte când nu ai un obiectiv. 

Îți vin exact când știi spre ce te duci.

Care sunt investițiile lui astăzi și cum funcționează efectul de bulgăre de zăpadă

18 apartamente personale. 

Plus aproximativ 13 rezervate, în diverse faze de achiziție.

Nu menționez des numărul ăsta, dar el ilustrează cel mai bine cum funcționează efectul de bulgăre de zăpadă în imobiliare. 

Cel mai greu a fost la prima proprietate a fost. La a doua a fost mai ușor. La a treia și mai ușor.

La un moment dat nu mai realizezi că poți rezerva atât de multe, pentru că veniturile pasive cresc exponențial și se autofinanțează.

Mecanismul este simplu și merită înțeles:

Să zicem că ai o rată de 1.000 de lei și o chirie de 1.200 de lei. 

Diferența, de 200 de lei, este venitul tău pasiv lunar. Rata rămâne fixă dacă ai luat creditul pe dobândă fixă. Chiria însă crește în fiecare an, odată cu inflația.

Dacă chiria crește cu 5% pe an:

• Anul 1: 1.260 lei
• Anul 2: 1.300 și ceva
• Anul 3: aproape 1.400

Primul apartament cumpărat cu o chirie de 1.200 de lei generează astăzi 475 de euro, adică în jur de 2.100-2.200 de lei net după impozite. 

Rata a rămas tot 1.000 de lei, pentru că faci credit pe dobândă fixă.

Înmulțește această diferență cu 18 proprietăți și înțelegi de ce venitul pasiv devine, în timp, un motor care se alimentează singur.

Și după ce creditele se achită complet, veniturile pasive se mai dublează o dată.

Nu este magie. Este timp, inflație și disciplina de a nu ieși din plan.

Mindset de investitor in imobiliare: cum depășești frica de prima achiziție

Prima investiție este cea mai grea. 

Nu financiar, emoțional.

Mai ales când ești în cuplu. Rareori ambii parteneri au același nivel de toleranță la risc. 

Dacă unul dintre ei este mai fricos, apar certurile: 

Ce facem dacă nu se închiriază? 

Ce facem dacă strică ceva chiriașul? 

Și decizia se blochează acolo.

De aceea, sfatul este să nu te oprești la prima proprietate. Gândește-te de la început la a doua. Pentru că matematica se schimbă dramatic odată ce ai mai mult de una.

Dacă ai două proprietăți cu un excedent de 300 de lei fiecare, îți rămân 600 de lei pe lună. Într-un an strângi un buffer de aproape 7.000 de lei. 

Dacă una dintre proprietăți rămâne neînchiriată o lună sau două, cealaltă acoperă o parte din rată. 

Cu cât ai mai multe proprietăți, cu atât probabilitatea ca toate să fie neînchiriate simultan scade aproape la zero.

Fricile cele mai comune, că strică chiriașul ceva, că te inundă vecinul, că rămâi fără chirie, au toate instrumente care le gestionează:

• asigurare pentru chiriaș pe care îl poți obliga să și-o facă el
• asigurare pentru daune față de vecini
• garanții multiple solicitate la semnarea contractului
• selecția atentă a chiriașului

Și cel mai important instrument de protecție este selecția proprietății. 

O garsonieră ieftină la parterul unui bloc vechi, într-o zonă necăutată, vine cu chiriași de calitate mai slabă și cu luni de neînchiriere. 

O proprietate la metrou, la maxim 5 minute de stație, se închiriază în două-trei zile și atrage chiriași mai serioși tocmai pentru că chiria este mai mare.

Nu trebuie să îți permiți orice. Mai bine amâni un an și cumperi o proprietate de calitate.

Cele mai frecevnte la prima investitie imobiliara și cum le eviți

Prima investiție este cea mai vulnerabilă. 

Nu pentru că e cea mai mare, ci pentru că e cea la care știi cel mai puțin. 

Iată cele trei greșeli pe care le văd cel mai des.

1. Alegerea greșită a proprietății

Nu te duci pe OLX, vezi un anunț ieftin și cumperi. 

O investiție bună pleacă de la criterii clare de selecție, zona înainte de orice altceva, apoi etajul, vederea, starea blocului, problemele asociației, vecinii.

Am avut un apartament într-un bloc făcut după 2000 în care țevile blocului se spărgeau constant. Zece ani nu au reușit să repare problema. 

Chiriașul mă suna non-stop, trebuia mereu cineva să vină să zugrăvească, să repare. 

Am vândut acel apartament. Lecția: interesează-te înainte, nu după.

2. Calculul greșit al randamentului

Mulți se uită la chirie, o împart la prețul de achiziție și zic că scot 5%. Atât. Dar randamentul net arată altfel când scazi tot ce trebuie scăzut:

• 100–150 de lei pe lună puse deoparte pentru renovări viitoare
• impozite și taxe
• cheltuieli de bloc, mai ales la blocurile vechi
• uzura morală și fizică a electrocasnicelor

Costurile fixe: un instalator care vine la constatare, o lavabilă, o renovare la 10–15 ani, sunt aceleași indiferent dacă apartamentul costă 40.000 sau 200.000 de euro. 

La proprietățile ieftine, aceste costuri mușcă mult mai mult din randament. Calculează până la capăt, nu doar până la chirie.

3. Administrarea și selecția chiriașului

Dacă nu îți alegi bine chiriașul și nu îl pregătești de la început, o să te sune la orice. 

Nu are curent la miezul nopții? Te sună pe tine. 

Nu știe cum funcționează mașina de spălat? Te sună pe tine.

Soluția nu este să eviți chiriașii, ci să-i pregătești. 

Un ghid simplu lăsat la intrare ]n care să menționezi lucruri precum ce faci dacă nu ai curent, dacă nu ai apă caldă, la ce număr suni pentru urgențe, rezolvă 90% din apeluri înainte să apară.

Pe mine nu mă sună niciun chiriaș din 18. Nu pentru că am noroc, ci pentru că am făcut treaba asta o singură dată și o refolosesc la fiecare.

Și în momentul în care faci selecția, ai voie să aștepți chiriașul potrivit. Dacă prețul e corect, va veni. 

O zi în plus în care apartamentul stă fără chiriaș valorează mult mai mult decât doi ani de stres cu chiriașul greșit.

Cum te pregătești de prima investiție în imobiliare

Pregătirea nu începe când semnezi contractul. Începe cu câteva luni înainte, cu calculele pe foaie.

Financiar, primul lucru pe care mulți îl uită este taxa notarului. Este între 1,5% și 2% din prețul apartamentului. 

La un apartament de 50.000 de euro, vorbim de 750-1.000 de euro pe care trebuie să îi ai pregătiți separat de avans. 

Adaugă și costurile de mobilare și utilare, în funcție de nivelul dorit, sumele variază, dar trebuie calculate dinainte, nu descoperite după semnătură.

Contractul de închiriere este al doilea element. Nu folosi primul model găsit pe internet. 

Un contract bun clarifică de la început drepturile și obligațiile ambelor părți, ce plătește chiriașul, ce plătești tu ca proprietar, ce se întâmplă la reparații majore ale blocului.

De exemplu, dacă blocul schimbă o coloană sau construiește o rampă pentru persoane cu dizabilități, costul acela nu cade pe chiriaș. 

Dacă nu știi asta și îl pui pe el să plătească, strici relația din prima lună.

Contractele, actele adiționale și toate documentele necesare le găsești gratuit pe canalele mele de social media pe Instagram, TikTok sau în grupul de Facebook Investiții imobiliare și property management. 

Scrie contract01 în chatbot și îl primești automat. Gasești linkurile la finalul articolului.

Înregistrarea contractului la ANAF este obligatorie. Formularul se numește C168 și trebuie depus în 30 de zile de la începerea chiriei. 

Când pleacă chiriașul, tot în 30 de zile faci rezilierea prin același formular. Anul următor, până pe 25 mai, completezi declarația unică cu veniturile din chirie.

Pare mult, dar se face o singură dată, online, fără ghișeu. Pe canalul de YouTube găsești un tutorial pas cu pas, gratuit.

Nu există scuze să nu fii pregătit. 

Informațiile există, trebuie doar să le cauți înainte, nu după ce ai semnat.

Sumele de care ai nevoie ca să investești in imobiliare in Romania

Dacă ai 10.000–15.000 de euro și vrei să faci prima ta investiție imobiliară, răspunsul scurt este: da, poți începe.

Prin programul Prima Casă, avansul este de doar 5%, ceea ce înseamnă că pentru o garsonieră de 50.000 de euro ai nevoie de aproximativ 2.500 de euro avans. 

Programul se aplică pentru proprietăți de până la 70.000 de euro.

Dacă vrei ceva peste acest prag, să investești în imobiliare in Bucuresti, spre exemplu, să zicem un studio de 100.000 de euro într-o zonă bună din capitală, avansul standard este de 15%, adică exact 15.000 de euro. 

La acest preț găsești studiouri în blocuri noi, deja mobilate și utilate, gata de închiriat. 

Rata pe 20 de ani este în jur de 2.000 de lei, iar chiria poate aduce între 3.000 și 4.000 de lei brut pe lună.

Dacă vrei să accelerezi și primele proprietăți să producă mai mult, există și varianta apartamentelor în regim hotelier, Airbnb sau Booking.

Trei apartamente vândute prin Home Upgrade Group în centrul vechi al Bucureștiului, la prețuri între 130.000 și 150.000 de euro, produc 1.500 de euro pe lună. 

Rata celui mai recent cumpărător era de aproximativ 740 de euro. Venitul pasiv net, după property manager și toate costurile, depășea 500 de euro lunar.

Cea mai bună strategie pentru început: 

cumpără în fază de proiect.

Avantajul este că poți fracționa plata avansului pe parcursul construcției. 

De exemplu, dacă un apartament costă 120.000 de euro și avansul este de 20.000, poți negocia cu dezvoltatorul să dai 15.000 acum și restul în tranșe pe parcursul a doi ani. 

Între timp strângi banii de mobilare, utilare și notar.

Nu toți dezvoltatorii acceptă, dar mulți o fac și merită întrebat.

Ce nu recomand: să blochezi toți banii într-un singur apartament vechi pe care îl renovezi singur. 

Renovarea unui apartament cu două camere în București înseamnă minim 15.000 de euro: manoperă plus materiale. 

Dacă adaugi avansul și notarul, ajungi rapid la 35.000 de euro imobilizați într-o singură proprietate. 

Cu aceeași sumă poți lua avans pentru două proprietăți noi și scalezi mult mai repede.

Scopul nu este să bagi cât mai mulți bani într-un apartament. 

Scopul este să păstrezi lichiditate pentru următorul.

Ce este Hubix: avantajele platformei de investitii imobiliare

Hubix vine de la hub, un grup de apartamente concentrate într-un singur ansamblu rezidențial. 

Ideea nu este complicată, dar efectul ei este puternic: puterea de negociere crește exponențial când cumperi în volum.

Concret, Hubix identifică ansambluri rezidențiale bune, de obicei în jur de 50 de apartamente într-un singur bloc și adună proprietari care cumpără acolo. 

Fiecare apartament rămâne al tău. Hubix nu deține nimic. 

Dar pentru că sunteți 50 de proprietari la un loc, fiecare dintre voi beneficiază de discounturi pe care singur nu le-ai putea negocia niciodată.

Câteva exemple:

• Design interior: un designer bun costă 2.000–3.000 de euro per apartament. Când dai unui designer 50 de apartamente cu doar 6 tipuri de releveuri diferite, costul scade la aproximativ 240 de euro per apartament.
• Mobilare: 50 de canapele comandate la o fabrică înseamnă discount de la 25% în sus.
• Property management: tariful standard este în jur de 20%. Pentru 60 de apartamente, negocierea ajunge la 10–12%.
• Yale smart: 50 de yale negociate împreună înseamnă discount plus instalare gratuită.

Și dacă mâine Hubix dispare, cei 50 de proprietari sunt deja într-un grup de WhatsApp, se cunosc între ei și pot continua să negocieze împreună orice au nevoie.

Hubix se ocupă de toată operaționalizarea: selecția proiectelor, verificarea dezvoltatorilor, mobilarea completă, punerea pe Airbnb sau Booking, property management, până la ultima furculiță pusă pe masă.

Pentru cei care vor să înceapă, minimul de investit prin Hubix este în jur de 30.000 de euro, pentru că avansul negociat cu dezvoltatorii este mai mare decât cel standard. 

Dacă ești la început cu 15.000 de euro, Hubix nu este primul pas, dar o discuție gratuită pentru un sfat sau un plan personalizat este oricând posibilă.

Cum îți construiești mindset-ul de investitor imobiliare

Informația nu este problema. Pe internet găsești gratuit aproape orice ai nevoie să știi despre investiții imobiliare.

Problema este că dacă stai patru ore pe zi să citești postări și comentarii, ajungi paralizat. 

Unul spune că zona X e excelentă, altul spune că ești fraier dacă cumperi acolo. Și în final lași banii în cont pentru că pare mai sigur.

Soluția nu este mai multă informație. Este oamenii potriviți în jurul tău.

De la 30 de ani încoace am mers la zeci de cursuri, training-uri și bootcamp-uri, în special în format fizic. Nu neapărat pentru conținut, ci pentru networking. 

Cine vine la un eveniment de real estate vine cu dorința să învețe și să facă ceva, nu să arunce cu hate. 

Acolo îți faci grupul de oameni cu care poți vorbi deschis, fără să te descurajeze nimeni.

La fiecare eveniment pe care l-am organizat am creat un grup de WhatsApp cu toți participanții. 

Acele grupuri rămân active, oamenii se întreabă, se sfătuiesc, se văd la o bere o dată pe lună. Din ele s-au format comunități reale care funcționează și azi.

Dacă vrei să-ți antrenezi mindset-ul de investitor, pune în bugetul lunar o sumă dedicată educației, 200 de lei pe lună, lasă-i să se strângă. 

Când ai 1.000–2.000 de lei, mergi la un eveniment bun. 

Unul sau două pe an sunt suficiente ca să-ți construiești un cerc de oameni cu care să rămâi în contact.

Pentru că atunci când vine o corecție pe bursă sau o știre alarmantă, oamenii potriviți îți spun să cumperi în trepte. 

Cei greșiți îți spun să vinzi tot și să pleci din țară.

Când a început războiul din Ucraina, oameni pe care îi cunosc și-au vândut apartamentele cu 30% mai ieftin de frică. 

Dacă ai fi avut lângă tine oameni care înțeleg ciclurile economice, poate ai fi luat o decizie diferită.

Mindset-ul nu se ia dintr-un PowerPoint. Se construiește prin oamenii cu care alegi să te înconjori.

De ce imobiliarele din România sunt încă o oportunitate de investiție

România este încă subevaluată masiv din punct de vedere imobiliar. Iar acest lucru este vizibil în cifre.

Două persoane cu salariu minim pe economie pot să își cumpere un apartament prin credit în capitala țării. Adevărat, într-un bloc mai vechi, în zonă mediană, dar este posibil.

Acest lucru nu există în nicio țară din vestul Europei. 

Acolo, cei cu salarii minime și medii nu mai pot cumpăra, cel mult stau în chirie la periferia orașelor mari.

Încet-încet, și România se îndreaptă în aceeași direcție. Prețurile cresc accelerat. 

La un moment dat, o bună parte din populație va migra spre chirie pentru că va fi prea scump să cumperi. Iar chiriile le vor încasa cei care au investit acum.

Există mai multe scenarii posibile, iar majoritatea duc în aceeași direcție, prețuri mai mari:

• Inflație ridicată: imobiliarele sunt ca un scut împotriva inflației. Prețurile la materiale cresc, chiriile urmează, valoarea proprietăților crește.
• Sfârșitul războiului din Ucraina: reconstrucția va crea presiune pe materialele de construcție și pe muncitori. Prețurile la apartamente noi vor crește semnificativ într-un orizont de 1–2 ani.
• Criză economică temporară: singurul scenariu în care prețurile pot scădea. Dar chiar și atunci, chiriile nu scad, dimpotrivă, toți cei care amână achiziția migrează spre chirie și creează presiune în sus pe chirii.

Concluzia este că dacă ai creditul pe dobândă fixă, nu ești afectat de fluctuațiile pieței. 

Chiria rămâne constantă indiferent de ce se întâmplă cu prețurile de vânzare. 

Iar dacă prețurile scad temporar, chiria de 500 de euro valorează mai mult în termeni reali decât valora înainte de criză.

Singurul risc este să aștepți prea mult. 

Cu cât prețurile cresc, cu atât accesibilitatea scade. Cine investește acum cumpără la prețuri pe care peste câțiva ani le va privi altfel.

Cristian a început cu 2.400 de euro împrumutați de la o verișoară și cu disciplina de a nu asculta zgomotul din jur. Nu a avut un plan perfect. 

A avut un prim pas și a avut răbdarea de a nu se opri după el.

Poate că și tu te gândești de ceva vreme să investeși în imobiliare, că e o idee bună, dar nu știi de unde să începi.

Poate aștepți momentul potrivit, mai mulți bani strânși, mai multă siguranță. Sau poate că pur și simplu ți-e teamă să greșești, pentru că nu știi suficient și nu ai pe cineva care să-ți explice cum stau lucrurile cu adevărat.

Teama asta este normală, însă nu o lăsa să decidă în locul tău.

Documentează-te temeinic și, înainte de orice decizie, vorbește cu cineva care a trecut deja prin acest proces, care are experiență.

Și după cum îți promiteam anterior în articol, caută-l pe Cristian pe rețelele lui de socializare: Facebook, Instagram, LinkedIn, sau grupul de Facebook Investiții imobiliare și property management, scrie contract01 în chatbot și primești contractul automat, sau ai acces la acte adiționale și alte documente utile.

Iar dacă vrei să afli mai multe despre cum poți începe, îl găsești pe Cristian pe rețelele de socializare și prin Hubix, unde poți solicita oricând o discuție gratuită pentru un plan personalizat.

‍

Acest articol este inspirat din episodul 155 din podcastul Thinking Made Visible, pe care-l poți asculta în Youtube, Spotify sau Apple Podcasts.